Политические риски и экономические кризисы оказывают серьезное влияние на интерес инвесторов к покупке зарубежной недвижимости. Тем не менее она остается одной из самых популярных, хотя и консервативных инвестиций.
Поданным международного агентства недвижимости Savills, суммарный объем вложений вглобальный сектор недвижимости запервые шесть месяцев 2019 года составил $810 млрд, что незначительно ниже показателя зааналогичный период прошлого года— $840 млрд.
Специалисты агентства утверждают, что движение потоков транснациональных капиталов впервом полугодии 2019-го замедлилось на20% посравнению саналогичным периодом 2018 года. Внаибольшей степени замедление коснулось потока капиталов изЕвропы. Европейские инвесторы зауказанный срок вложили всегмент недвижимости всего $43,8 млрд. что на26% меньше, чем впервые шесть месяцев прошлого года.
Одним изфакторов, вызывающих осторожность вЕС, стали политические риски, ударившие постабильности таких рынков, как Великобритания, Испания, Кипр, иряда других. Кнегативным моментам, влияющим нанастроения инвесторов, помнению Филиппа Березина, главного редактора портала озарубежной недвижимости Prian.ru, обычно относятся внутренняя нестабильность— демонстрации, протесты, атем более боевые действия. Кэтому списку можно смело прибавить попытки выйти изметрополии илиже покинуть ЕСчерез механизмы народного голосования (референдумы), как это было вКаталонии иВеликобритании.
Каталонский след
Рынок недвижимости Испании переживает нелучшие времена. Поданным Владимира Савченкова, генерального директора АПРИ «Флай Плэнинг», вовтором квартале текущего года рынок жилья встране показал снижение на7,8%. Максимальное падение зафиксировано вМадриде— минус17,6% ина Балеарских островах— минус20,8%. Продажи падают наКанарских островах (минус9,4%), вАндалусии (минус8,9%), Астурии (минус 8%), Валенсии (минус7,2%) иКаталонии (минус5,9%). «Темпы роста продаж жилья снижаются, поскольку всилу вступил новый закон обипотеке, ужесточающий правила получения кредитов. Кроме того, нарынок недвижимости влияет нестабильность вКаталонии, ведь это крупнейший рынок жилья вИспании»,— подчеркивает Владимир Савченков. Поего данным, после проведения референдума онезависимости в2017 году рынок недвижимости Каталонии падает ежегодно всреднем на8–10%.
Согласно данным Prian.ru, внешний спрос наобъекты недвижимости врегионе упал на50%, так как никто неможет дать покупателям гарантий юридической или политической безопасности. «Лично знаю примеры, когда потенциальные покупатели впоследние год-два отказывались, например, отпокупки недвижимости вБарселоне ивообще вКаталонии, опасаясь проходящих там протестов ивозможного, пусть даже теоретически, отделения региона отИспании»,— отмечает Филипп Березин.
Смена региона внутри страны может стать неплохим выходом для любителей вложиться вИспанию. Вконце 2017-го— 2018 году эксперты зафиксировали всплеск интереса кВаленсии— третьему повеличине городу Испании: цены там неперегреты иситуация спокойнее, чем вБарселоне. Кроме того, поинформации директора международного агентства недвижимости Rentsale Юлии Титовой, часть претендентов на«золотую визу» (получение вида нажительство заинвестиции), потративших деньги (€500тыс.) напокупку апартаментов или дома вКаталонии, докупили жилья вМадриде для сдачи варенду. Это распространенная стратегия поведения среди инвесторов— таким образом они уравновешивают свои риски.
Английский сценарий
Исторически инвестиции внедвижимые активы вВеликобритании, ив частности вЛондоне, считались нетолько гарантией сохранности капитала, нои источником дохода. Однако сейчас ситуация изменилась.
«Наблюдаемое внастоящее время обширное изменение цен напремиальном рынке центрального Лондона вполне сравнимо спериодами спада после глобального финансового кризиса, атакже вначале 1980-х иначале 1990-х годов. Все это дает основания предполагать, что сейчас рынок близок кполному изменению законов ценообразования»,— волнуется Юлия Овчинникова, директор департамента зарубежной недвижимости Savills вРоссии.
Помнению специалистов Savills, общая атмосфера неопределенности остается самым главным фактором, который сдерживает спрос.Так, 68% брокеров агентства, работающих вЛондоне, называют Brexit главным ограничителем роста нарынке, а23% агентов указывают нанедостаточный уровень предложения.
Проблемы сустойчивостью английской валюты ипатовость ситуации свыходом изединой Европы привели ктому, что существенное количество компаний, базирующихся вЛондоне, нопри этом ведущих свою деятельность вдругих странахЕС, начали переносить свои подразделения вконтинентальную Европу.
«Спрос накоммерческую недвижимость состороны корпораций подстегнул увеличение цен вАмстердаме, Люксембурге, атакже Франкфурте. Еще одним фактором, способствовавшим увеличению объема сделок наевропейском рынке, стали чрезвычайно низкие процентные ставки, делающие приобретение недвижимости випотеку весьма выгодным»,— отмечает Эдгар Бижан, инвестиционный аналитик CFS Management. Сдругой стороны, пословам аналитика, падение курса фунта как поотношению кевро, так ик доллару США повлекло засобой приток нарынок иностранных инвесторов— в2019 году спрос состороны китайских иамериканских покупателей существенно вырос.
Турецкие причуды
Впрочем, экономические потрясения невсегда отталкивают покупателей ииногда даже оживляют рынок. Обэтом говорит пример Турции. Впервой половине 2018 года отношения США иТурции обострились, встране начались экономические трудности, одновременно сянваря поавгуст курс местной валюты рухнул с3,75 до6,76 турецкой лиры задоллар. Это привело кзаметному снижению цен наобъекты встране вдолларах иевро. Втоже время власти страны снизили размер необходимых инвестиций внедвижимость для получения гражданства— с$1 млн до$250тыс. «Эти события, атакже относительная стабильность иблагополучие Турции (особенно посравнению сближневосточными странами-соседями) витоге сказались позитивно наинтересе иностранцев ктурецкой недвижимости»,— объясняет Филипп Березин.
Поданным Prian.ru, за2018 год иностранцы приобрели вТурции 39663 объекта жилой недвижимости. Это на78% больше, чем в2017-м. Причем рост произошел именно вовтором полугодии, когда иностранцы приобрели 27847 объектов. Самыми активными стали иракцы (8205 объектов), иранцы, саудовцы, россияне (2297 объектов).
Ноесли для иностранцев падение лиры сделало турецкую недвижимость более привлекательной, топокупательная способность местных жителей снизилась. «За первую половину 2019 года продажи жилья вТурции упали— вгодовом исчислении на21,7%, однако число сделок сучастием иностранцев выросло на68,8%»,— говорит Филипп Березин.
Островной коллапс
Причудливая смесь экономических иполитических рисков оказала влияние нарынок недвижимости Кипра. Здесь после общемирового кризиса 2008 года случился свой, локальный— в2012–2013 годах.
С2014–2015 годов начался рост, чему способствовала успешно работающая инвестиционная программа острова, свыдачей гражданства заинвестиции $2млн. Поданным Prian.ru, запоследние три года ежегодно число сделок наКипре росло на25–40% вгод. Завсе время действия программы с2013 года «золотую визу» Кипра получили 1864 человека (без учета членов ихсемей), абюджет страны пополнился на€6,6 млрд.
Особенно резкий взлет интереса ккипрской недвижимости был зафиксирован впервой половине 2019 года, когда стало известно оскором ужесточении паспортной программы. Чиновники Еврокомиссии заявили, что схемы продажи гражданства заинвестиции вБолгарии, Мальте иКипре увеличивают риск проникновения натерриторию ЕСиностранных преступных групп. Парламент острова поддержал резолюцию иужесточил схему. Теперь, чтобы стать гражданином Кипра, иностранцам надо будет пройти проверку капиталов внезависимой компании идополнительно вложить $150тыс. вразвитие рынка жилья встране. Более того, стало известно, что удевяти россиян отберут гражданство острова, полученное ранее.
«У потенциальных заявителей, очевидно, появился страх, что паспортную программу закроют совсем, иони активизировались. Витоге рост сделок впервой половине 2019 года вгодовом исчислении вырос начетверть»,— говорит Филипп Березин. Запервые полгода, поего данным, паспорта Кипра получили более 500 инвесторов— каждый вложил вэкономику страны неменее €2млн. После того как новые правила были утверждены, интерес кпрограмме снизился, ачисло сделок сократилось.
Кипрский рынок незамедлительно отреагировал нановые правила игры. ВЛимасоле виюне—сентябре 2019 года продажи упали на19,2% посравнению саналогичным периодом прошлого года, ав Фамагусте— на25,3%. Снижение на1,3% было также зафиксировано вЛарнаке.
Помнению Юлии Титовой, альтернативой неспокойному острову может стать Греция. «Греки очень завидуют кипрской программе ихотят тоже продавать паспорта заинвестиции, нопрограмма пока неутверждена»,— считает эксперт. Поее мнению, спрос нанедвижимость вэтой стране резко вырастет. Этому будет способствовать только что принятый закон оботмене НДС сновостроек.
Автор:
Иван Гидаспов.